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Le droit d’échelle aussi connu sous le nom de «tour d’échelle», vous en avez déjà entendu parler? Cette servitude permet au voisin d’une propriété, située en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son propre bien. Une notion subtile que Me Jean-Philippe Mariani, avocat, et Bruno Lehnisch, cadre juridique, qui tiennent un blog consacré au droit de la copropriété, décryptent pour Le Figaro immobilier.

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Comme le rappellent les deux spécialistes, cette notion doit faire face à deux paradoxes. D’un côté, il y a la contradiction entre le droit de construire en limite de sa propriété, ce qui implique généralement d’utiliser le terrain du voisin, et de l’autre, le droit pour le voisin de ne pas subir des intrusions sur sa propriété. Par ailleurs, cette notion de tour d’échelle, à l’origine d’un abondant contentieux, n’est pas définie par la loi, mais uniquement par la justice qui règle les conflits au cas par cas.

Du côté des critères bien établis, la jurisprudence rappelle de façon régulière que pour qu’il y ait ce droit d’échelle, il faut notamment que les travaux soient indispensables pour permettre le maintien en bon état d’une structure existante et qu’il soit impossible de mener les travaux depuis chez soi-même avec un surcoût. Par ailleurs, le passage chez le voisin doit être aussi limité que possible et en cas de détériorations ou de nuisances, le propriétaire voisin est en droit d’obtenir des indemnisations.

Des nuisances indemnisées

Tout en rappelant que la jurisprudence a longtemps semblé réserver ce droit d’échelle aux travaux de réparations ou d’entretien de l’existant, MM. Mariani et Lehnisch soulignent: «un arrêt de la Cour de cassation du 12 novembre 2020 (Cass. 3e civ, 12 nov. 2020, n° 19-22.106) paraît étendre la solution aux constructions nouvelles». La juridiction se refuse en effet à exclure ce type d’intervention mais ne l’autorise pas dans cette affaire, au vu de l’ampleur des travaux à mener, très éloignés du droit originel de simplement «poser une échelle».

Reste un dernier point à préciser: le préjudice que peut causer ce droit d’échelle. Sur ce point, Me Jean-Philippe Mariani et Bruno Lehnisch précisent: «la faute ne suffit pas: elle doit avoir conduit à un préjudice financier pour votre voisin et il appartient à ce dernier de démontrer un préjudice financier résultant de l’intrusion chez lui» (voir CA Lyon, 6e ch., 4 mars 2021, n° 19/06031).

Ce que votre voisin peut et ne peut pas faire chez vous pour effectuer ses travaux